I tetti che diventano superfici per produrre energia. I locali tecnici che si trasformano in spazi attivi per ospitare batterie e sistemi di accumulo. Le assemblee condominiali che discutono non soltanto di millesimi, spese di riscaldamento o infiltrazioni, ma di monitoraggio dei consumi, opportunità che si aprono con la condivisione di energia e condivisione di servizi. E gli amministratori che, da gestori di burocrazia, si trasformano in manager capaci di lavorare per la prosperità della collettività che amministrano.
Se per decenni il condominio è stato percepito e raccontato dalla cultura collettiva come il luogo dell’inerzia, del conflitto, dell’assemblea infinita e della difficoltà a trovare soluzioni condivise, oggi proprio la comunità delle persone che vivono in un medesimo fabbricato potrebbe diventare uno dei laboratori più importanti per l’attuazione di una transizione energetica giusta ed equa. Non soltanto perché gli edifici consumano molta energia, ma perché dentro lo spazio dell’abitare si incrociano alcune fra le principali questioni emergenziali del nostro tempo: clima, costo dell’energia, qualità urbana, disuguaglianze sociali.
La spinta verso un nuovo modello di abitare è la tesi su cui si fonda il Vademecum energetico condominiale (Pacini Editore, 2026), volume firmato da Pasquale Luca Giardiello, Giuseppe Milano e Sergio Roncucci. Un libro che prova a spostare il punto di vista: il condominio non come semplice sommatoria di appartamenti e di singole proprietà, ma come infrastruttura climatica e sociale.
“La transizione per attuarsi deve essere diffusa e socialmente desiderabile”, riflette Giuseppe Milano, ingegnere e già autore del primo libro che in Italia si è occupato di comunità energetiche per il medesimo editore. “Non può realizzarsi solo con i grandi impianti, al netto dei vincoli ambientali e delle strumentalizzazioni politiche. Soprattutto in un paese come il nostro, fondato sulla proprietà diffusa, occorre ragionare per trovare una spinta che parta dal luogo più caro ai cittadini, ovvero la casa. Il condominio potrà così trasformarsi da iconico luogo di conflitto e conservatorismo a spazio del possibile, capace di produrre energia, coesione sociale e nuove forme di cittadinanza energetica.”
Come è nato il condominio
Per capire perché questa trasformazione implichi un cambio di mentalità radicale bisogna fare mente locale sul modello da cui proveniamo. Il condominio moderno italiano è nato nel dopoguerra, tra anni Cinquanta e Settanta, dentro il boom economico e l’espansione urbana delle città. A quel tempo servivano abitazioni in tempi rapidi per le persone che si spostavano dalle campagne ai centri urbani. Il paradigma energetico era semplice: energia fossile abbondante, centralizzata, a costi relativamente economici.
Gli edifici di espansione delle città italiane – oltre le preesistenze dei centri storici – sono stati progettati secondo le necessità prevalenti di quel momento storico: pareti sottili, infissi poco performanti, tetti scarsamente isolati, impianti centralizzati sovradimensionati, che compensavano le dispersioni bruciando gasolio. Mancava una normativa prestazionale (peraltro anche sotto l’aspetto della sicurezza sismica) e l’efficienza energetica non rappresentava ancora una priorità.
La casa moderna non era più un luogo di combustione diretta (stufe, carbone, legna) e, nel diventare il terminale di una grande infrastruttura energetica nazionale, ha allontanato anche dagli abitanti la percezione del consumo reale di materia prima. Con la nascita dell’ENEL e la nazionalizzazione elettrica del 1962 si è poi consolidato il paradigma del Novecento: produzione centralizzata, combustibili fossili, consumi crescenti.
Con questa eredità facciamo i conti oggi. Il 74% degli edifici italiani è stato costruito prima del 1980, quindi progettato per un clima e per un modello energetico che non esistono più. Come ci ricordano gli autori, il condominio contemporaneo continua a essere una “macchina energetica” pensata per disperdere energia più che per conservarla. Una situazione che non è più sostenibile. Non solo per ragioni climatiche, ma anche geopolitiche.
La crisi energetica esplosa dopo l’invasione russa dell’Ucraina ha reso evidente la fragilità di un modello fondato sulla dipendenza dai combustibili fossili, sulla centralizzazione della produzione e sulla vulnerabilità delle catene di approvvigionamento. L’energia è tornata così a essere percepita non come uno sfondo invisibile della vita quotidiana, ma come una questione politica, economica e sociale che entra direttamente nelle case.
A rendere il quadro ancora più urgente è poi il cambiamento climatico. Le case, osservano gli autori, sono diventate “sensori involontari” di ciò che accade fuori: infiltrazioni che non sono più semplici guasti, ma segnali di precipitazioni estreme; crepe che raccontano movimenti del suolo; ultimi piani che registrano l’allungarsi delle ondate di calore. Il clima entra nelle abitazioni attraverso muri, tetti e impianti, trasformando vulnerabilità edilizie in vulnerabilità sociali. Il libro ricorda anche come il consumo di suolo continui a crescere: secondo ISPRA, nel 2025 in Italia sono stati impermeabilizzati altri 83,7 chilometri quadrati di territorio, pari a 2,7 metri quadrati al secondo. Una pressione che si somma alla fragilità di un patrimonio edilizio vecchio e spesso inefficiente.
Gli edifici, in questo quadro, diventano laboratori importanti di sperimentazione. A Roma, uno studio elaborato da ENEA nell’ambito del Climate City Contract mostra che due fabbricati residenziali su tre si collocano nelle classi energetiche F e G, le più energivore. Il patrimonio costruito pesa per circa il 60% delle emissioni cittadine. Eppure, se si agisse con serietà in questo bacino, a partire dai condomini del dopoguerra, il potenziale di risparmio sarebbe del 20%.
Non è un caso se la stessa ENEA ha lanciato OFFICIO (Ottimizzazione filiere off-site per la riqualificazione dell'ambiente costruito), un progetto triennale (2022-2024) finanziato dal Ministero dell'ambiente e della sicurezza energetica, realizzato insieme al Politecnico di Milano, all'Università Politecnica delle Marche e all'Università di Bologna, con il contributo di 26 aziende e associazioni di categoria, con l’obiettivo di mappare la filiera italiana dell'off-site, identificare buone pratiche, analizzare i processi produttivi dal punto di vista energetico e costruire una rete permanente di esperti e operatori.
A partire dal Nord e da diversi anni il network internazionale EnergieSprong, coordinato in Italia dall’impresa sociale Edera, prova a industrializzare la riqualificazione energetica del costruito esistente attraverso prefabbricazione, digitalizzazione e cantieri rapidi. Le prime mille abitazioni rigenerate in Italia e oltre 35.000 in Europa raccontano che la riqualificazione profonda non è più soltanto una sperimentazione.
Dall’abitare rigido all’abitare plurale
Prima che fattuale, il ribaltamento che il libro propone è tuttavia culturale: come spiegano gli autori, occorre passare dall’abitare rigido e individualistico del Novecento a un abitare dinamico, collaborativo e plurale. La transizione energetica non può essere letta soltanto come una questione tecnica. È anche una trasformazione sociale e culturale.
Lo dimostra il concetto di “capitale di flessibilità”: la possibilità di adattare consumi e comportamenti alla disponibilità di energia rinnovabile non è distribuita in modo uniforme, ma dipende da reddito, tempo, alfabetizzazione digitale e condizioni abitative. È qui che entra in gioco il tema della giustizia energetica. Se non si tiene conto delle differenze sociali, anche strumenti innovativi come le comunità energetiche rischiano di riprodurre le disuguaglianze invece di ridurle.
Per questo il libro insiste sulla necessità di accompagnare la transizione con formazione, orientamento e partecipazione. Non solo tecnologie, dunque, ma anche comportamenti. Da qui l’attenzione all’elettrificazione dei consumi – a partire dalle pompe di calore – insieme ai meccanismi di “spinta gentile” e nudge energetico che possono orientare le scelte quotidiane senza imporre rinunce.
L’amministratore come energy manager
Dentro questa trasformazione cambia anche la figura dell’amministratore di condominio. Per decenni percepito come gestore di liti e riscossore di quote, può diventare un energy manager condominiale e un agente della transizione ecologica dell’edificio. Non più soltanto manutenzione ordinaria, ascensori o antincendio, ma diagnosi energetiche, fotovoltaico, comunità energetiche, pompe di calore, gestione dei consumi e accompagnamento dei residenti nelle scelte.
Nel volume trovano spazio anche le comunità energetiche rinnovabili, considerate uno degli strumenti più promettenti della nuova cittadinanza energetica. Tra accumuli e smart grid, spiegano gli autori, le CER possono creare nuovi mercati energetici locali capaci di condividere energia, ridurre i picchi di consumo e abbassare le bollette collettive. Non mancano le criticità: complessità burocratiche, tempi di connessione, reti ancora progettate per un modello centralizzato, ritardi nei riconoscimenti del GSE. Ma il punto, per gli autori, è che la transizione non riguarda soltanto la decarbonizzazione. Riguarda anche la possibilità di ridurre la povertà energetica, aumentare la resilienza urbana e costruire nuove forme di cooperazione.
In questa prospettiva il condominio smette di essere soltanto un edificio. Diventa una piccola infrastruttura urbana dove finalmente possono dialogare pianificazione energetica e pianificazione sociale. Condomìni “aumentati” dai paradigmi della prossimità, della sostenibilità e della sussidiarietà valgono di più anche economicamente, perché esprimono un impatto tangibile e misurabile sulla qualità dell’abitare. L’invito finale è a uscire dalla comfort zone del “si è sempre fatto così” per immaginare un diverso modello di convivenza e innovazione ambientale. Perché la transizione energetica non si fa altrove, ma nei luoghi che abitiamo ogni giorno. E ogni condominio che decide di cambiare non migliora soltanto un edificio: contribuisce a riscrivere il rapporto tra città, energia e comunità.
In copertina: immagine Envato