Nel quartiere Bel Air di Saint-Priest, periferia di Lione, 930 alloggi di edilizia residenziale pubblica sono stati rinnovati energeticamente in soli venti mesi. Una sfida che, con i metodi tradizionali di costruzione, avrebbe richiesto almeno cinque anni. Il segreto? Il 40% delle facciate è stato realizzato in stabilimento, con pannelli prefabbricati in ossatura di legno e l'impiego all'80% di materiali biobased, posati in loco senza troppe interferenze con la vita dei residenti, che sono rimasti ad abitare in casa propria. L'operazione, condotta dall'ente di edilizia sociale Est Métropole Habitat con un approccio compatibile con lo standard introdotto dal movimento Energiesprong, ha ridotto a una tonnellata di CO₂ le emissioni di gas serra, contro le undici stimate in una ristrutturazione classica.

Il caso Bel Air non è un episodio isolato, neppure per l'ente lionese, che è al centro di un profondo processo di rigenerazione del proprio patrimonio attraverso tecnologie innovative, premiali anche nell'ottenere finanziamenti. La storia di questo percorso è la dimostrazione concreta di ciò che la nuova Direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici (EPBD IV) unitamente al Piano Casa vorrebbero mettere a sistema: una transizione verso i cosiddetti Modern Methods of Construction (MMC), ovvero la prefabbricazione off-site di componenti edilizi, come facciate ventilate, tetti con fotovoltaico integrato e moduli impiantistici, assemblati in fabbrica e installati in cantiere in tempi e impatti ridotti al minimo. Un approccio che, oltretutto, si presta a operazioni su larga scala capaci di sbloccare importanti economie anche attraverso acquisti collettivi.

Riqualificare per fasi

Studiare nuove strade per intervenire è indispensabile. I principali ostacoli sono ovunque gli stessi: i costi, i tempi, gli impatti. L'inflazione post-pandemia e la crisi energetica del 2022 hanno fatto lievitare i prezzi dei materiali e delle lavorazioni, rendendo ancora più difficile per i proprietari − compresi quelli di patrimoni di edilizia sociale − pianificare interventi profondi. La ricerca però inizia a dare risposte sempre più strutturate e di sistema. Interessante in questo senso è il percorso messo a terra da Reno Tides, progetto finanziato dal programma LIFE dell'Unione Europea con un budget di circa 2,9 milioni di euro, avviato nell'ottobre 2024 e che riunisce partner da Paesi Bassi, Lituania, Francia, Germania, Austria, Belgio oltre all’Italia. I partner italiani sono EDERA, centro di competenza per l'edilizia off-site, fondato a Milano sull'esperienza della rete internazionale di Energiesprong, oltre alla Cooperativa mutualistica LUM, con circa 2.500 alloggi tra Milano e il suo hinterland.

“L'approccio del progetto è studiare una serie di interventi secondo una logica scalare, che procede per ondate di riqualificazione”, spiega Sébastien Delpont, cofondatore di Ressorts, tra i principali promotori europei della riqualificazione industrializzata e fra i coordinatori di Reno Tides e presidente sia di Energiesprong France che della Global Alliance. “Portare un edificio alla classe A può costare cifre consistenti. Se non si hanno quei soldi, occorre trovare il modo di arrivare all'obiettivo in modo diverso. Per questo stiamo cercando di ragionare per onde: non tutto in una volta, ma passo passo. Ogni paese ha condizioni diverse, in termini climatici, normativi o finanziari, ma il metodo di lavoro è lo stesso. E la tassonomia verde europea sta aprendo anche al mondo della finanza questa prospettiva.”

Aggiunge Thomas Miorin, amministratore delegato di Edera: “Ogni strato di un edificio ha un ciclo di vita proprio. Il tema è capire cosa ha senso fare e quando, con una pianificazione strategica che avviene a monte. Non si tratta di intervenire una volta sola, ma di attivare ondate di riqualificazione strutturate: torni sull'edificio più volte, ma non a caso, con un piano. Ciò che la direttiva EPBD propone con il concetto di building renovation passport”.

Il progetto ha già prodotto uno strumento concreto: un tool di autovalutazione che permette agli enti di edilizia residenziale di verificare rapidamente quali edifici siano adatti a ristrutturazioni off-site delle facciate. Semplice, utilizzabile anche da team non tecnici, supporta le decisioni preliminari e aiuta a evitare costosi studi di fattibilità su edifici non idonei. Spiega Elena Comotti, energy manager e responsabile della manutenzione della Cooperativa LUM: “Il tool pone una serie di questioni per capire il contesto e restituisce un punteggio che dice se l'intervento è fattibile oppure no. Uno dei maggiori problemi da affrontare nella messa a terra di interventi di prefabbricazione è la logistica. Se siamo in presenza di edifici inseriti in un cortile circondato da una cortina di edifici sarà più difficile intervenire, che sia in Francia, Germania o Italia”. L'approfondimento va oltre: “Abbiamo anche iniziato a condurre un'analisi comparativa tra costi tradizionali e off-site in diversi paesi. Ogni partner porta la propria esperienza, e insieme esploriamo difficoltà, ma anche opportunità quali, ad esempio, la possibilità di creare in off-site balconi laddove oggi non esistono o realizzare sopralzi in legno, molto diffusi ad esempio in Francia”.

Fra gli elementi innovativi del progetto, che si concluderà nel 2027, c'è poi quello degli schemi di acquisto collettivo. “In Germania o in Francia esistono già gruppi di acquisto sull'edilizia”, continua Comotti. “L'idea è replicarli su scala europea. Se invece di comprare finestre per cinquanta unità le compri per cinquecento, il prezzo cambia completamente. E dove ci sono già comunità organizzate, come le comunità energetiche rinnovabili, ci sono le basi per gli acquisti condivisi, perché esistono già gli aspetti economici, tecnici e sociali necessari.”

L'acquisto collettivo

Se Reno Tides lavora sull'involucro e sulle facciate, Street HP Reno − un progetto europeo gemello, questa volta coordinato direttamente da Edera e anch'esso finanziato dal programma LIFE con una durata di trentasei mesi − spinge la logica degli acquisti collettivi fino al cuore dell'impianto termico: le pompe di calore. L'intuizione è semplice e potente insieme. Una pompa di calore acquistata e installata per un singolo appartamento costa ben più di una comprata nell'ambito di un ordine collettivo per un'intera strada o un intero quartiere. Il progetto punta quindi a strutturare aggregazioni di domanda a scala residenziale allargata, coinvolgendo non solo i grandi enti di edilizia sociale, ma anche i singoli proprietari privati e le amministrazioni locali. In Italia, una collaborazione già avviata con Altroconsumo vuole sperimentare questo schema su utenze domestiche.

Il nesso con le comunità energetiche rinnovabili (CER) è qui particolarmente fertile. Le CER, nate per condividere energia autoprodotta da fonti rinnovabili, aggregano per definizione soggetti che hanno già sviluppato una governance comune, stabilito rapporti di fiducia tra vicini di quartiere o condomini e definito interessi energetici convergenti. Come sottolinea Miorin, sono “il contenitore ideale dentro cui innestare una campagna di sostituzione collettiva degli impianti di riscaldamento”: si comprano le pompe di calore insieme, le si installa in modo coordinato, e si integra la domanda elettrica aggiuntiva con la produzione fotovoltaica condivisa già in essere, ottimizzando i flussi energetici a scala locale. È una visione che trasforma il condominio − o il quartiere − da somma di utenti passivi a soggetto attivo della transizione energetica. E che potrebbe rivelarsi la chiave per portare la decarbonizzazione termica anche dove i grandi programmi pubblici non arrivano: il vasto e frammentato patrimonio residenziale privato italiano.

Offsite Hub: nasce la piattaforma nazionale per i moderni metodi di costruzione

Mentre i progetti europei costruiscono metodologie e strumenti, in Italia si muove qualcosa di più strutturale. Il 3 marzo 2026, presso l'incubatore Cariplo Factory di Milano, è nata ufficialmente Offsite Hub: una piattaforma nazionale promossa da Edera per riunire i protagonisti italiani dei moderni metodi di costruzione: imprese, progettisti, sviluppatori, enti di ricerca, cooperative e gestori di patrimoni pubblici e privati.

L'obiettivo dichiarato è affrontare l'emergenza abitativa con soluzioni rapide, accessibili e sostenibili, in risposta diretta alle sollecitazioni del Piano Casa europeo. Edera porta in dote un ecosistema già consolidato: quasi cento realtà tra imprese innovative, progettisti e istituzioni, con un patrimonio di oltre 150.000 abitazioni coinvolte nei progetti sviluppati negli anni oltre ad accordi di collaborazione già avviati con la PA, a partire dai comuni di Milano e Roma.

L'Offsite Hub lavorerà su tre assi: la nuova costruzione accessibile (affordable housing), la riqualificazione profonda con approccio off-site, e l'edilizia temporanea a supporto dei processi di rigenerazione urbana. È, in sostanza, il tentativo di trasformare la rete nata intorno a Energiesprong e ai progetti europei in un soggetto collettivo permanente, capace di generare quella domanda aggregata senza cui le economie di scala restano sulla carta.

Leggi anche: Direttiva Case Green, Italia in ritardo: recepimento incerto e prima scadenza saltata

In copertina: immagine Envato