Il Piano casa che il Consiglio dei ministri ha varato il 30 aprile arriva dopo una gestazione lunga almeno tre anni e rappresenta, nelle intenzioni del governo, l’intervento più ambizioso sulle politiche abitative dagli anni del Piano Fanfani. Secondo qualche malalingua, potrebbe anche essere il tentativo di gettarsi alle spalle il referendum e rilanciare.

L’obiettivo dichiarato è rendere disponibili centomila alloggi in dieci anni, tra case popolari recuperate, housing sociale e nuove costruzioni convenzionate, con una dotazione pubblica complessiva “fino a dieci miliardi di euro”. Ma c’è chi ha fatto i compiti a casa e contesta i numeri.

Il provvedimento si compone di due strumenti distinti: un decreto-legge, firmato da Meloni e Salvini, immediatamente in vigore dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e che dovrà essere convertito in legge dal Parlamento entro sessanta giorni, e un disegno di legge con dichiarazione d’urgenza sul rilascio degli immobili, che dovrà a sua volta completare il proprio iter parlamentare.

Ma dietro l’impalcatura comunicativa dei “tre pilastri”, illustrata dalla presidente del Consiglio in una conferenza stampa segnata da uno scontro feroce tra Salvini e il ministro della cultura Giuli, si aprono domande che toccano il cuore della transizione energetica e della gestione del suolo: dove sono gli standard di efficienza energetica? Come si concilia il principio “zero consumo di suolo” con le semplificazioni previste per i grandi investitori privati? E soprattutto: le risorse sono nuove o riallocate da programmi già esistenti?

I tre pilastri del Piano casa

Il primo asse del Piano casa riguarda il recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica. In Italia esistono circa 60.000 alloggi popolari che non possono essere assegnati perché in condizioni inadeguate, tra impianti obsoleti, mancate certificazioni e occupazioni abusive. Il decreto stanzia 1,7 miliardi di euro per la loro riqualificazione e prevede la nomina di un commissario straordinario che avrà trenta giorni dalla nomina per stilare l’elenco degli immobili su cui intervenire.

Tra i soggetti attuatori figurano gli IACP (istituti autonomi case popolari) e Invitalia. Il costo medio per unità, secondo le stime fornite da Salvini, si aggira intorno ai 20.000 euro, e l’obiettivo è completare le operazioni e rimettere gli alloggi nelle graduatorie “entro pochi mesi”. Si aggiungono, secondo il governo, fino a 4,8 miliardi già presenti nei programmi di rigenerazione urbana, ridistribuibili ai comuni tramite DPCM previa interlocuzione con l’ANCI. Uno dei nodi più contestati del provvedimento.

Il secondo pilastro concentra in un unico strumento finanziario, gestito dalla società del MEF Investimenti immobiliari italiani (INVIMIT SGR), tutte le risorse di derivazione europea e nazionale oggi disperse tra vari livelli di governo e destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa, per un ammontare complessivo superiore a 3,6 miliardi di euro. All’interno di questo fondo verranno creati comparti specifici per ciascuna regione, con l’idea di garantire che le risorse rispondano ai bisogni territoriali. I destinatari principali sono giovani coppie, anziani, genitori separati, lavoratori in mobilità e quella “fascia grigia” che non ha un reddito abbastanza basso per accedere all’edilizia popolare ma nemmeno abbastanza alto per sostenere i prezzi di mercato.

Il terzo pilastro apre ai capitali privati. Per investimenti superiori al miliardo di euro il decreto prevede un commissario straordinario e un provvedimento unico di autorizzazione, che sostituisce le ordinarie procedure edilizie e urbanistiche. In cambio, il privato deve garantire che almeno il 70% degli alloggi realizzati sia edilizia convenzionata, venduta o affittata con uno sconto minimo del 33% rispetto al prezzo di mercato. Il vincolo di destinazione dura trent’anni. Sono previste anche norme anti-furbetti: chi ottiene un alloggio convenzionato senza averne diritto dovrà risarcire la differenza con i prezzi di mercato per l’intero periodo, e la rivendita anticipata dovrà avvenire a prezzo calmierato.

Accanto ai tre pilastri, il decreto rifinanzia con 670 milioni il Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa (con copertura fino al 90% per famiglie numerose e giovani coppie), dimezza gli oneri notarili per le compravendite e le locazioni di edilizia calmierata, introduce la formula del rent to buy (l’affitto che diventa rata di acquisto) e prevede un contributo di 400-500 euro mensili per i genitori separati nel primo anno dalla separazione, con una copertura di 60 milioni nel triennio 2026-2028.

Il secondo provvedimento è un disegno di legge che introduce una procedura d’urgenza per il rilascio degli immobili. Il giudice potrà emettere un decreto di rilascio entro quindici giorni dalla presentazione del ricorso, applicabile ai casi di occupazione abusiva, contratto scaduto e morosità persistente. Per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice, è prevista una penale dell’1% del canone mensile. L’obiettivo dichiarato dal governo è anche liberare le circa 22.000 case popolari attualmente occupate in modo illegittimo.

Il conto che non torna: efficienza energetica e direttiva EPBD

Il Piano casa afferma che tutti gli interventi dovranno rispondere a “criteri stringenti di sostenibilità, efficienza energetica e contenimento del consumo di suolo, in linea con gli obiettivi programmatici fissati dall’Unione Europea”. Ma il principio non si traduce in nessuno standard misurabile. Il testo non indica quale classe energetica debbano raggiungere gli alloggi riqualificati, non fa riferimento esplicito alla direttiva EPBD (la Energy Performance of Buildings Directive recentemente aggiornata e in fase di recepimento), non stabilisce un collegamento con il Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici che l’Italia è tenuta a predisporre.

Il problema è anche aritmetico, e Angelo Bonelli, deputato di AVS e co-portavoce di Europa Verde, lo ha posto con numeri precisi. Il costo medio di una ristrutturazione per una casa popolare si aggira intorno ai 400-500 euro al metro quadro; con l’efficientamento energetico, può arrivare fino a mille euro al metro quadro. “A queste condizioni le risorse stanziate consentirebbero di intervenire su circa 25.000 alloggi, non sui 60.000 annunciati, a meno che non vogliano fare ristrutturazioni farlocche e scadenti”, ci dice Bonelli.

Anche l’Osservatorio Federcasa-Nomisma conferma il problema: con 1,7 miliardi divisi per 60.000 alloggi si arriva a circa 28.000 euro per appartamento, una cifra che può coprire interventi puntuali, ripristini e piccole manutenzioni, ma non una riqualificazione edilizia, impiantistica ed energetica completa. Solo integrando i 4,8 miliardi dalla rigenerazione urbana il budget salirebbe a livelli più realistici, portando il totale a circa 1.500 euro al metro quadro. Ma quei 4,8 miliardi non sono neanche certi.

Il nodo finanziario è forse il più delicato. L’Alleanza municipalista per il diritto alla casa, una rete che riunisce gli assessori alle politiche abitative di trenta grandi comuni tra cui Bologna, Roma, Milano, Napoli, Torino e Genova, ha diffuso il 3 maggio un documento che contesta frontalmente l’impianto delle risorse. Il punto è che i dieci miliardi annunciati non sono, per buona parte, stanziamenti nuovi, ma fondi già destinati ai territori per programmi di rigenerazione urbana.

Inoltre, segnala l’Unione inquilini, gli 1,7 miliardi annunciati come disponibili sono in realtà dilazionati fino al 2030, rendendo “un’operazione di propaganda” la promessa di Salvini di recuperare 63.000 alloggi in un solo anno, come ha affermato la segretaria nazionale Silvia Paoluzzi.

La contraddizione sul consumo di suolo e lo scontro sulle soprintendenze

Il primo pilastro del Piano casa dichiara un vincolo esplicito di zero consumo di suolo: gli alloggi ERP vanno recuperati, non ricostruiti ex novo. Ma il terzo pilastro si muove in una direzione meno chiara. Il decreto facilita i cambi di destinazione d’uso, che potranno applicarsi anche a interi edifici con 25 unità seguendo le regole del singolo appartamento: una semplificazione che da un lato può favorire il recupero di uffici e immobili dismessi, ma dall’altro, in assenza di vincoli, potrebbe aprire a operazioni non coerenti con la pianificazione urbanistica.

Un tema che incrocia lo scontro esploso in Consiglio dei ministri: Salvini aveva fatto inserire nel decreto una norma che consentiva di bypassare i controlli delle soprintendenze per velocizzare le ristrutturazioni. Giuli ha minacciato di non votare il provvedimento, invocando l’articolo 9 della Costituzione sulla tutela del patrimonio storico e artistico. “Non si può pensare che una casa popolare Liberty degli anni Venti possa essere distrutta nei suoi aspetti architettonici semplicemente dicendo ‘mi accingo a sventrarla’”, sarebbe stato il suo argomento, secondo le ricostruzioni di Askanews, Corriere e Repubblica. La replica di Salvini, che i presenti descrivono come furibondo: “Le soprintendenze? Le raderei al suolo. Ma noi dobbiamo intervenire a Quarto Oggiaro”.

Alla fine, è stato il sottosegretario Mantovano a trovare una mediazione tecnica − non ancora nota − mentre l’articolo contestato è rimasto in stand-by per ulteriori ritocchi. Nella versione finale del decreto, il ruolo delle soprintendenze “dove previsto” è stato confermato, ma la formulazione resta oggetto di trattativa.

Quello che manca: il pezzo di puzzle europeo

Il Piano casa arriva in un momento in cui il quadro europeo delle politiche abitative è in piena ridefinizione. La direttiva EPBD aggiornata impone agli stati membri di predisporre un Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, con obiettivi e tappe intermedie per la decarbonizzazione del parco immobiliare. Il commissario europeo Jorgensen ha presentato a sua volta un Piano casa europeo, con linee guida sovrapponibili a quelle del governo italiano. Ma l’assenza di un vincolo di classe energetica per i 60.000 alloggi da riqualificare è un’omissione che potrebbe rivelarsi costosa, tanto per le casse pubbliche quanto per la credibilità del paese.

La vera partita si giocherà nella fase attuativa. I prossimi sessanta giorni sono decisivi: devono arrivare i decreti MIT e MEF per il riparto delle risorse, l’Agenzia delle entrate deve pubblicare il provvedimento attuativo sul credito d’imposta per la riqualificazione, la piattaforma CONSAP per il Fondo di garanzia prima casa deve diventare operativa dal 15 giugno. I comuni avranno poi 90 giorni per presentare i progetti. Ma gli enti che dovranno materialmente gestire l’operazione, cioè gli IACP, versano in condizioni che i sindacati descrivono senza mezzi termini: organici ridotti all’osso, uffici tecnici insufficienti, carichi di lavoro insostenibili, assenza di ricambio generazionale.

Chi resta fuori dal Piano casa

Per capire quanto il Piano casa sia inadeguato all’emergenza, guardiamo i numeri di chi resta fuori: l’Osservatorio nazionale ERP 2024/25 presentato in Senato ad aprile conta oltre 300.000 famiglie nelle liste di attesa per una casa popolare. L’ANCE, a marzo, aveva alzato la stima a 650.000 nuclei in attesa di un alloggio pubblico, includendo anche chi ha fatto domanda senza prospettive realistiche di assegnazione.

Secondo Nomisma, un milione e mezzo di famiglie italiane vive oggi in condizione di grave disagio abitativo. Non parliamo solo di povertà estrema. Sono monoreddito, single, giovani professionisti che lavorano ma non ce la fanno a reggere canoni cresciuti del 15% in quattro anni. A Milano l’affitto assorbe quasi la metà del reddito disponibile, a Firenze e Bologna si viaggia ben oltre un terzo. Il Piano casa promette centomila alloggi in dieci anni, vale a dire diecimila l’anno. A fronte di un fabbisogno che, nella stima più conservativa, ne richiederebbe sei volte e mezzo tanto, e nella più realistica quindici volte tanto.

Il Piano casa può essere un primo passo, a condizione che il governo mantenga coerenza tra i princìpi dichiarati e gli standard che dovrà imporre nei decreti attuativi. Altrimenti, il rischio è che centomila alloggi in dieci anni restino un annuncio ben confezionato a fronte di un’emergenza che corre molto più veloce.

In copertina: Matteo Salvini e Giorgia Meloni in conferenza stampa di presentazione del Piano casa fotografati da Stefano Carofei, Agenzia IPA