In Italia cresce il numero di persone che non riescono più a sostenere il costo dell’abitare. È la cosiddetta “fascia grigia”: famiglie e lavoratori con redditi troppo alti per accedere all’edilizia residenziale pubblica (ERP) − destinata alle situazioni di maggiore fragilità e caratterizzata da canoni molto contenuti − ma insufficienti per affrontare i prezzi del mercato privato. È in questo spazio che si inserisce l’housing sociale, con alloggi a canone calmierato, servizi di comunità e modelli gestionali che mettono insieme pubblico e privato.
Ma questa fotografia basta davvero a raccontare la crisi abitativa italiana? E quale ruolo possono avere investitori istituzionali e capitali pazienti, anche alla luce del nuovo Piano casa annunciato dal governo? In occasione dell’edizione 2026 di Rebuild, Materia Rinnovabile ha intervistato Giordana Ferri, direttrice generale della Fondazione Housing Sociale, nata nel 2004 su impulso di Fondazione Cariplo per sperimentare nuove modalità di finanziamento, realizzazione e gestione di progetti di edilizia sociale e housing collaborativo in Italia. Da anni Ferri guida lo sviluppo dei concept dei nuovi interventi residenziali e degli strumenti finanziari a supporto, lavorando perché fondi immobiliari, istituzioni pubbliche, fondazioni, banche e cooperazione possano convergere su modelli abitativi accessibili e sostenibili nel lungo periodo.
In Italia da tempo si parla di emergenza abitativa. Oltre al tema della disponibilità di alloggi, vi è quello della capacità di sostenere i prezzi del libero mercato. Quali dettagli è importante aggiungere a questa prima fotografia?
La situazione italiana è particolare. La maggiore tensione abitativa, per una fascia di reddito che è quella dell’housing sociale, è concentrata nelle grandi città. Nel resto del territorio troviamo ovviamente un disagio abitativo, ma è un disagio più concentrato su una fascia di reddito destinata all’edilizia pubblica. I prezzi di locazione, anche nel mercato privato, in territori che non sono quelli delle città, sono equivalenti a quelli offerti dall’edilizia sociale e dall’housing sociale. Quindi, se ci sono persone che si trovano in difficoltà in territori diversi dalle grandi città, è perché hanno bisogno di un’offerta abitativa con canoni molto più bassi di quelli previsti dall’housing sociale.
La tensione più forte si trova quindi nelle grandi città?
Sì, ed è molto concentrata anche sulle fasce più giovani. I giovani hanno pochissimo accesso alla casa e sono anche i soggetti che hanno più bisogno di un ambiente urbano, per il lavoro, per i servizi e per ciò che la città offre. È una fascia sempre più ampia perché, come sappiamo, i redditi in Italia non sono aumentati: sono cresciuti i costi di acquisto e di locazione nelle grandi città, ma i redditi non sono aumentati nella stessa percentuale. Questo ha generato un gap importante. Contemporaneamente, nelle grandi città esistevano risorse che oggi non ci sono più. C’erano, per esempio, le case in locazione degli enti previdenziali e delle assicurazioni, che in qualche modo svolgevano una funzione di housing sociale, oltre a quelle delle cooperative a proprietà indivisa. In parte queste risorse si sono spostate verso la finanza e gli enti previdenziali hanno dismesso i propri patrimoni. Alla fine degli anni Novanta si era pensato che la questione della casa si fosse risolta con la possibilità per tutti di accedere all’acquisto, ma non è stato così. Questo ha generato un vuoto enorme, accompagnato da una riduzione importante e rilevante delle risorse pubbliche.
Anche il tema della povertà energetica e della riqualificazione sembra centrale: non si tratta solo di garantire nuovi alloggi, ma anche di renderli economicamente sostenibili e realmente abitabili. È così?
Il patrimonio pubblico, in particolare, ma anche quello privato, risente molto di una carenza manutentiva e quindi di una difficoltà a raggiungere gli obiettivi energetici posti dalle nuove normative. Inoltre, bisogna considerare che moltissime case pubbliche sono state costruite in un regime di economia, quindi già in origine in modo semplice e poco rispondente ai parametri attuali.
Quali formule suggerisce per agire subito? In particolare, rispetto a investitori istituzionali come banche e fondazioni di origine bancaria?
Quando Fondazione Cariplo, circa vent’anni fa, nella persona del presidente Guzzetti, intuì l’importanza della locazione calmierata, comprese anche che le risorse delle fondazioni, pur importanti, erano residuali rispetto al bisogno. Le fondazioni sono ricche, ma non abbastanza da rispondere da sole a un bisogno così ampio. Per questo, all’inizio di quel percorso, si pensò di utilizzare quelle risorse come base per attirarne altre e per attivare un sistema finanziario più complesso e rinnovabile. Così è stato, per esempio, nel sistema integrato dei fondi, dove i cosiddetti “capitali pazienti” hanno consentito di realizzare interventi attraverso investimenti a rendimento molto contenuto e con aspettative di ritorno a lunghissimo termine. I soggetti che hanno investito sono stati principalmente banche, enti previdenziali, fondazioni e anche enti pubblici, che hanno partecipato come investitori e non a fondo perduto.
E oggi?
Oggi però questa dinamica è più problematica per diverse ragioni. Innanzitutto, i costi di costruzione sono quasi raddoppiati. Siccome l’housing sociale funziona, come tutte le iniziative private, attraverso una spesa, il rientro di quella spesa, se i costi sono il doppio, diventa molto più complesso e questo si scontra con le aspettative degli investitori. Inoltre, gli investitori pazienti sono sempre meno, perché le iniziative finanziariamente interessanti, anche in ambito sociale, sono sempre di più.
Il sistema nel frattempo complessivamente è maturato?
Con le cooperative si è creata una maggiore alleanza e quindi la possibilità di includerle meglio all’interno del sistema. C’è anche la possibilità di utilizzare strumenti economico-finanziari revolving, cioè capaci di continuare a produrre risorse. Questo è possibile solo se lo stato o l’Unione Europea riescono ad allocare risorse all’interno di un fondo di garanzia che garantisca le banche e consenta prestiti a tassi contenuti. In questo modo il privato può realizzare interventi anche attraverso mutui concessi da banche commerciali, ma con costi abbattuti. Questo potrebbe garantire la realizzazione di alcuni interventi, oppure consentire una quota di vendita. Ma la vendita funziona solo nei territori dove i valori immobiliari sono alti, altrimenti non riesce a sostenere il resto dell’operazione. Oppure può essere necessario anche il fondo perduto. In sistemi come quello austriaco, spesso citato con l’esempio di Vienna, il pubblico interviene sul privato anche attraverso contributi a fondo perduto, dove necessario. Ovviamente tutto deve essere contenuto e deve esserci una regia pubblica che valuti gli interventi, perché l’obiettivo deve restare sempre il canone a cui vengono messe sul mercato le case.
Può dirci di più?
Se la soluzione al maggior costo è aumentare il canone, allora non si risponde più al bisogno abitativo. A Vienna, se il canone aumenta da 80 a 100 euro al metro quadro annuo, le persone quasi non se ne accorgono, perché guadagnano dieci volte tanto il canone che pagano. In Italia, invece, le persone guadagnano a malapena tre volte il canone e quindi questo rende impossibile qualsiasi aggiustamento. Bisogna quindi tornare alla struttura finanziaria dell’intervento per poter rispondere a quella domanda abitativa che resta prioritaria.
Rispetto al Piano casa italiano, vi sono margini di miglioramento nel provvedimento?
Il documento presentato delinea in modo molto ampio quelli che possono essere i pilastri dell’housing sociale. L’aspetto positivo è che individua tutti gli elementi che compongono il settore e intravede anche nel privato la possibilità di intervenire, attraverso regole e risorse. Bisognerà però vedere come queste intenzioni si svilupperanno concretamente. Quello che ci si augura è che queste intenzioni diventino una strategia di lungo termine. È importante che il piano non si sviluppi esclusivamente come risposta emergenziale, anche se esistono problemi che vanno affrontati subito, soprattutto nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica. Serve invece una prospettiva strutturale e duratura.
Servirà coordinamento con il livello europeo?
La prospettiva europea può rappresentare l’innesco di questo sistema. Il piano deve avere un orizzonte temporale lungo, perché tutti gli interventi legati all’edilizia richiedono molto tempo. Se si realizza un fondo rotativo o un fondo di garanzia, servono anni per rientrare delle risorse e poterle reinvestire. Non bisogna avere fretta: occorre impostare il sistema e poi lasciare che produca effetti in modo perpetuo. Bisogna però capire esattamente su cosa l’Europa è disposta a mettere risorse, altrimenti si rischia di non riuscire a ottenerle o di non avere gli strumenti adatti per intercettarle. Per esempio, un fondo di garanzia potrebbe essere uno strumento utile per attrarre risorse europee. È quindi necessario impostare il piano in modo che gli strumenti finanziari siano coerenti con le regole europee e capaci di attrarre quei fondi.
In copertina: Giordana Ferri