Il mercato dei mutui green racconta un’Italia a due velocità, anche se il quadro, a ben vedere, è più complesso del “classico” differenziale tra Nord e Sud. Nel secondo trimestre del 2026 quasi una domanda su due arriva dal Nord, il 48,8% del totale secondo l’Osservatorio MutuiOnline (con dati aggiornati a giugno 2026). Il Centro si ferma al 29,9%, il Mezzogiorno al 14,3% e le Isole al 7%. In altre parole, soltanto poco più di una domanda su cinque proviene dall’intero Sud Italia, comprese le Isole. Ma sarebbe sbagliato immaginare una divisione secca tra centro nord e sud e isole.
“Se si guarda l’indicatore della demografia, che dice dove si sposta la gente perché lì ci sono più opportunità, si può tracciare un asse che va da Bolzano a Bologna, passa per Prato e sfiora Firenze e Livorno, e poi va da Varese a Treviso fino a Trieste. Praticamente l’Italia che accelera si sta stringendo lì”, osserva Lorenzo Bellicini, direttore del CRESME, uno dei più autorevoli centri studi sul mercato immobiliare del paese. Anche perché in quell’area si concentrano i redditi più elevati, il patrimonio edilizio più moderno, una maggiore disponibilità di immobili ad alta efficienza energetica. E fa più freddo, naturalmente.
I mutui green sono finanziamenti agevolati per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili ad alta efficienza energetica (classi A e B). Di regola offrono prestiti a tassi d’interesse ridotti (in media dallo 0,10% allo 0,30% in meno, rispetto a quelli tradizionali) e sconti sulle spese di istruttoria. Per richiederli è però obbligatorio l’Attestato di prestazione energetica (APE).
I dati di MutuiOnline dicono che gli immobili ad alta efficienza energetica sono prevalentemente di nuova costruzione o completamente riqualificati, e quindi mediamente più costosi. Dove i redditi sono più alti e l’accesso al credito è più agevole, la domanda si concentra e cresce. Milano catalizza il maggior numero assoluto di richieste, grazie a un mercato dinamico e a un’offerta che negli ultimi anni si è arricchita di edifici in classi elevate. Ma nella graduatoria per incidenza dei mutui green sul totale delle domande spiccano alcune città del Nord con un profilo diverso: Trento guida con il 37,6%, seguita da Venezia con il 35,1% e da Milano con il 30,5%. Al Centro la penetrazione è più bassa, pur restando significativa, con Roma al 27,6% e Firenze al 24,9%.
Il quadro si fa più sfumato al Sud, dove i mercati immobiliari sono più piccoli e la disponibilità di offerta efficiente è inferiore. “Ci sono polarità che giocano partite territoriali specifiche. Bari è una realtà interessante, e lo stesso vale per Cagliari”, fa notare Bellicini. I numeri confermano: nel capoluogo pugliese i mutui green sono il 35,1% del totale delle richieste cittadine, a Cagliari il 33,1%. Sono quote alte che segnalano dinamiche locali vivaci, collegate a rigenerazioni urbane e a iniziative edilizie orientate alla sostenibilità. Ma il loro peso sul totale nazionale resta modesto, a causa della minore massa di domande.
La distanza tra aree del paese non dipende soltanto da fattori di reddito. Conta l’età del patrimonio edilizio e conta l’eco-cultura dei mercati. “Questo indicatore dei mutui conferma una sensibilità diversa, una conoscenza diversa e allo stesso tempo una capacità diversa, sia culturale sia economica”, spiega il numero uno del CRESME. E conta il contesto energetico: negli ultimi mesi le tensioni internazionali hanno riportato al centro il tema dei costi dell’energia. “Noi abbiamo un costo dell’energia molto più alto degli altri e le famiglie se ne rendono conto. Essendo uno dei paesi più dipendenti dall’estero dobbiamo metterci a fare qualcosa”, insiste il direttore del CRESME, che cita il caso della Spagna come esempio di adeguamento rapido negli ultimi dieci anni.
È vero che le famiglie residenti nel Nord possono contare mediamente su redditi più elevati e su una maggiore capacità di accesso al credito, condizioni che consentono di affrontare l’acquisto di immobili inizialmente più costosi. Le abitazioni certificate in classi energetiche elevate, infatti, hanno generalmente prezzi di mercato superiori rispetto agli edifici tradizionali, sia perché di recente costruzione sia perché oggetto di importanti interventi di riqualificazione.
Il maggiore esborso iniziale viene però compensato da diversi vantaggi economici nel medio e lungo periodo. Gli immobili più efficienti permettono di ridurre i consumi energetici, preservano meglio il valore patrimoniale dell’investimento e consentono spesso di ottenere condizioni di finanziamento più favorevoli da parte degli istituti di credito.
Allo stesso tempo, però, l’Italia è un mosaico climatico. Le performance richieste alle case non sono identiche ovunque, e il bisogno di intervento può variare. “Nel Sud del paese c’è un clima diverso. La problematica d’estate è il raffrescamento, ma resta ancora più importante quella del riscaldamento. In alcune case del Sud non c’è neppure l’impianto di riscaldamento, e non ce n’è bisogno”, osserva Bellicini, ricordando che le classi energetiche sono definite con parametri tecnici che riflettono le specificità territoriali. Il risultato è che gli incentivi e gli strumenti finanziari possono avere un impatto diverso a seconda delle latitudini e delle altitudini. “Stare sulle Alpi è una cosa, stare a Pantelleria è tutt’altra”, ricorda.
Le condizioni di mercato rendono in ogni caso i mutui green molto attraenti. A giugno 2026 il tasso medio fisso tra 20 e 30 anni sui mutui standard era al 3,46%, mentre quello di un mutuo green era al 3,02%. Quarantaquattro punti base che nel corso degli anni pesano eccome, specie se si considera che il 95,9% dei richiedenti sceglie il tasso fisso e che la durata media si aggira sui 25 anni. L’importo richiesto si attesta intorno a 159.000 euro e il Loan to Value (il rapporto tra l’ammontare del mutuo e il valore di mercato dell’immobile) è al 69,2%, a indicare una leva finanziaria che non può certo essere definita eccessiva. Anche il profilo dei richiedenti parla di stabilità: l’età media si attesta sui 39 anni, l’82,9% dei sottoscrittori è composta da lavoratori dipendenti con un contratto a tempo indeterminato. È una domanda forte ma selettiva, in linea con un’offerta che si concentra nei territori dove si costruisce e si riqualifica di più.
Nel confronto con i mutui tradizionali, la geografia non cambia in modo sostanziale. Tra aprile e giugno il Nord ha raccolto il 46,7% delle richieste “brown”, cioè i mutui destinati agli immobili privi di particolari requisiti energetici. Il mercato green tende quindi ad amplificare gli equilibri esistenti più che a rovesciarli. Qui entra in gioco la Direttiva europea sulle Case Green, variabile destinata a incidere sul passo dell’adeguamento. Le regioni settentrionali partono da una posizione di vantaggio grazie a un patrimonio immobiliare mediamente più recente e già orientato verso standard elevati. Al Sud il peso degli edifici datati e una minore capacità di investimento delle famiglie possono rallentare il percorso, osservano gli analisti di MutuiOnline.
C’è poi un tema di priorità. La sicurezza energetica dei bilanci familiari è tornata al centro dell’agenda. “Se la tensione sulle fonti fossili si esaspera ancora, cresce il problema della tenuta del sistema. Dobbiamo ridurre i consumi, usare risorse sostenibili. È un tema chiave e strategico che la situazione recente ha accentuato”, avverte Bellicini. È anche per questo che il mutuo green non è soltanto un prodotto finanziario dai tassi più leggeri, ma un tassello della più ampia transizione, che riguarda efficienza, valore degli immobili e competitività territoriale.
La mappa, quindi, è chiara: una dorsale che corre dal Nord-Est al Nord-Ovest, con punte alte al Centro e isole di virtuosità al Sud, mentre la coda del mercato resta più corta. Per ridurre il divario serviranno offerta nuova, politiche mirate e strumenti che tengano conto delle differenze climatiche e sociali dei territori. La domanda, laddove ci sono redditi e prodotti, risponde. E laddove l’offerta si rigenera, anche nei mercati più piccoli, affiorano segnali incoraggianti. “L’Italia che accelera si vede già”, dice Bellicini. La sfida è far sì che la transizione non si fermi all’asse che oggi concentra crescita e opportunità.
In copertina: immagine Envato